Wynajem to mnóstwo spraw wymagających dopilnowania każdego miesiąca i ciągły niepokój o stan nieruchomości – wie o tym każdy, kto wynajmował komuś mieszkanie, dom albo lokal użytkowy. W krajach zachodnich powierzanie tego zadania profesjonalnym firmom jest powszechne, bo i rynek najmu jest ogromny. W Polsce również się rozwija, a sama usługa staje się coraz popularniejsza. W Koszalinie od sześciu lat oferuje ją firma Lokator. Z sukcesem, czego dowodem są długoletnie umowy z klientami.

Właścicielka firmy Lokator, Anna Romańska-Wedman, jest licencjonowanym zarządcą nieruchomości. Przez szesnaście lat pracowała w jednej z koszalińskich firm handlowych, zajmując się lokalami komercyjnymi, użytkowymi, magazynami, biurami. Branża nie ma dla niej tajemnic, a w dodatku sama przez wiele lat wynajmowała mieszkanie. – Trafiłam wtedy na wzmiankę o zarządzaniu najmem i pomyślałam, że to świetna sprawa – wspomina. – Potem doszłam do wniosku, że właściwie mogłabym się tym zajmować zawodowo, tym bardziej że zbliżałam się do wieku, gdy byłam gotowa zainwestować we własny biznes bez ryzyka, że gdyby coś poszło nie tak, będę mogła wrócić na rynek pracy.

Budowanie od podstaw

I tak pani Anna w 2014 roku wprowadziła na koszaliński rynek całkiem nową usługę. Do tej pory jest bezkonkurencyjna, bo Lokator wciąż pozostaje jedyną firmą w mieście i okolicach specjalizującą się w zarządzaniu najmem. Warto było zaryzykować, choć pierwsze lata – jak podkreśla właścicielka – nie były łatwe. Uruchomienie własnej firmy samo w sobie jest wyzwaniem, a gdy oferuje produkt nieznany, trzeba mu jeszcze przetrzeć drogę. – Potrzebowałam czasu, by ludzie mi zaufali – przyznaje Anna Romańska-Wedman. – Wszystko budowałam od podstaw, czerpiąc z najlepszych wzorców.

W Polsce, w wielu miastach, istnieją podobne firmy. Oczywiście przyglądałam się, jak funkcjonują, ale, wzorując się na najlepszych, stworzyłam własną koncepcję i jej się z powodzeniem trzymam. Najważniejsze zasady: pełna przejrzystość, dobre praktyki, jasne zasady.

Przez sześć lat Lokator mieścił się w pasażu przy ulicy Młyńskiej. Od lutego przyjmuje klientów w przestronnym, eleganckim biurze przy ulicy Zwycięstwa, na przeciwko „łamańca”. Przez pierwsze lata pani Anna pracowała sama, dziś zatrudnia trzy osoby. Nieprzypadkowo wyłącznie panie. – Wspieram kobiety – przyznaje. – Musimy się trzymać razem. Także wśród moich klientek jest mnóstwo kobiet, sporo samotnych mam. To najlepsze klientki, terminowi płatnicy, bardzo dbają o swoje cztery kąty. Często w tych wynajętych mieszkaniach odbudowują swój świat po nieciekawych przejściach. Wspaniale się na to patrzy i bardzo im kibicuję.

Od ogłoszenia do wyprowadzki

Oferta Lokatora jest skierowana do osób, które chcą nieruchomość wynająć, ale nie mogą, nie chcą albo nie mają czasu, by zajmować się sprawami związanymi z jej eksploatacją, a wbrew pozorom jest to pracochłonne zajęcie, jeśli zależy nam, by mieszkanie pozostawało w dobrym stanie, było na czas rozliczone i regularnie doglądane. Lokator odciąża właścicieli od wszelkich tych spraw, zapewniając im poczucie bezpieczeństwa i spokój.

Usługa zarządzania jest kompleksowa i bardzo szeroka. Obejmuje poszukiwania najemców i ich weryfikację, podpisanie stosownych umów i zebranie dokumentacji, comiesięczne rozliczanie mieszkania i wnoszenie opłat, a jeśli trzeba – błyskawiczne reagowanie na zaległości. Ponadto: kontrolowanie stanu mieszkania, oczywiście w sposób nienaruszający komfortu najemców, bezpośredni kontakt i z nimi, a także z administracją budynku. Możliwe jest też przeprowadzanie ewentualnych remontów. Po stronie Lokatora pozostaje również sprawne zakończenie umowy, wyprowadzenie najemców i oddanie właścicielowi mieszkania w takim stanie, w jakim zostało ono firmie powierzone. Zakres usługi jest oczywiście ustalany indywidualnie.

Co istotne, korzyści z usługi mają sami najemcy. – Podpisujemy z nimi przejrzystą umowę, jasno określającą prawa i obowiązki, otrzymują od nas rozliczenia opłat i mogą liczyć na pomoc w przypadku awarii czy innych kłopotów związanych z użytkowaniem nieruchomości – mówi Anna Romańska-Wedman. – Nie płacą za to, nie pobieramy od nich prowizji. Wszystkie koszty rozliczane są z właścicielem.

Nieduże koszty, bezcenny spokój

W praktyce właściciel mieszkania ma kontakt tylko z firmą Lokator, a firma z najemcą. – Zastępujemy właściciela we wszystkim. Raz w miesiącu otrzymuje od nas pełne rozliczenie mediów i ma pewność, że na bieżąco wszystko jest regulowane – precyzuje Anna Romańska-Wedman.

Zarządzanie to też rozwiązywanie rozmaitych problemów. Czasem błahych, ale i takich, które wymagają nie lada logistyki, pomysłowości i umiejętności. Mogą to być drobne i większe naprawy psujących się sprzętów, ale też łagodzenie problemów z sąsiadami czy interwencje w spółdzielniach mieszkaniowych. – Oczywiście nie mogę wziąć stuprocentowej odpowiedzialności za mieszkanie, ani całkowicie wyeliminować ryzyka związanego z wynajmem, ze względu na stan prawny i skomplikowane prawo lokatorskie, ale mogę to ryzyko minimalizować i interweniować w trudnych przypadkach, biorąc problemy na swoje barki – podkreśla Anna Romańska-Wedman. – Zdarza się to bardzo rzadko, ale jeśli najemca sprawia poważne problemy sugeruję właścicielowi wypowiedzenie najmu i również zajmuję się jego sprawnym wyprowadzeniem.

Warto podkreślić, że Lokator współpracuje z kancelarią prawną, brokerem ubezpieczeniowym, biurem rachunkowym, a także serwisem technicznym. – Zamysł jest taki, żeby właściciel nie musiał w ogóle myśleć o mieszkaniu, a na jego koncie co miesiąc pojawiały się pieniądze z wynajmu – mówi właścicielka Lokatora. – Powołując firmę, wymyśliłam system zarządzania pozwalający na niezawodną i systematyczną obsługę. Jest dobry, ale przy obecnych potrzebach firmy myślę o stworzeniu specjalnego systemu informatycznego, który część spraw pozwoliłby nadzorować automatycznie. Nam zaoszczędziłby czas, a klientom umożliwił wgląd we wszystkie bieżące działania związane z wynajmem poprzez panel użytkownika.

Mieszkanie, dom, lokal

Zdecydowana większość lokali pod opieką firmy Lokator to mieszkania, ale jest też kilka domów i lokali użytkowych. Wśród klientów są zarówno osoby, które po prostu wynajmują swoje mieszkania, ale też właściciele nieruchomości z góry przeznaczonych pod wynajem, a więc traktujący je jak inwestycję. – W Koszalinie jest obecnie mnóstwo lokali do wynajęcia – mówi Anna Romańska-Wedman. – Wyższe są koszty utrzymania mieszkania, zatem wynajem staje się po prostu opłacalny, bo ceny są znacznie wyższe niż do niedawna. W krajach zachodnich system wynajmu jest niezwykle rozpowszechniony, w Polsce w znacznie mniejszym stopniu, ale i u nas zaczyna się rozwijać, także jako intratny biznes.

Oferta Lokatora obejmuje wynajem długoterminowy, minimalnie na rok z możliwością dowolnego przedłużenia. Zerwanie umowy jest możliwe, ale tylko w szczególnych wypadkach i bardzo rzadko się zdarza. Tymczasowy wynajem nie wchodzi w grę, bo wymagałby skomplikowanej logistyki. – Raczej powierza się nam nieruchomości na wiele lat – mówi Anna Romańska-Wedman i dodaje z dumą: – Wielu z moich pierwszych klientów od sześciu lat wciąż są ze mną. Satysfakcja jest ogromna.