Kiedy już podejmiemy decyzję, że chcemy z mieszkania przenieść się do własnego domu, stajemy przed pytaniem, co się bardziej opłaci – kupić u dewelopera gotowy dom, czy samemu go budować? A jeśli budować, to czy tzw. systemem gospodarczym, wynajmując różne ekipy na poszczególne etapy prac, czy lepiej oddać wykonawstwo jednej firmie? Decyzja kluczowa, bo dotyczy zarówno naszych pieniędzy, jak i czasu.

Każdy kto budował dom, może o tym długo opowiadać. Jest to jedna z najważniejszych decyzji w życiu, skutkująca na długie lata. Budowa to przeprawa dla całej rodziny – mocno angażuje uwagę i pochłania oszczędności, powodując przy tym rozmaite napięcia.

 

Cierniowa droga

Jak więc przejść przez ten proces najmniejszym kosztem – przy czym mamy na myśli nie tylko koszt w sensie finansowym? Warto odwołać się do wiedzy tych, którzy na budowaniu i na rynku deweloperskim znają się lepiej od nas.

Wioletta Stelmach, dyrektor generalna w Przedsiębiorstwie Budowlanym KUNCER, pogląd w kwestii „budować, czy kupić?” ma wyrobiony: – Jeżeli ktoś chce poznać drogę przez mękę, niech buduje we własnym zakresie. Efektem będzie zszargane zdrowie, usterkowy dom, zazwyczaj nie do końca taki, jakiego się chciało. Mówię to na podstawie wieloletniego doświadczenia i znajomości koszalińskiego rynku mieszkaniowego. I nie dlatego, że jesteśmy deweloperami i wykonawcami. My domów jednorodzinnych na indywidualne zlecenie nie budujemy, bo jesteśmy zbyt dużą firmą. Skupiamy się na wykonawstwie dużych obiektów.

Zdaniem pani Stelmach, jeśli już koniecznie chcemy samodzielnie budować, bo na przykład mamy skonkretyzowane wyobrażenie wymarzonego domu i nie znajdujemy na rynku żadnego, który by spełniał nasze oczekiwania, nie wynajmujmy do wykonania poszczególnych etapów prac kolejnych ekip, ale zlećmy budowę od A do Z jednej firmie. – Niektórym niedoświadczonym inwestorom, zazwyczaj budującym pierwszy swój dom, wydaje się, że będzie taniej, jeśli osobno wynajmą kogoś, kto wyleje fundamenty, kogoś innego do postawienia murów, wykonania więźby dachowej i poszczególnych instalacji. To największa z możliwych pułapka – mówi pani Stelmach. – Chyba, że ma się ogromne szczęście i trafi się na idealnych budowlańców. W rzeczywistości rzadko udaje się zgrać terminy poszczególnych etapów w taki sposób, żeby prace odbywały się płynnie. Wystarczy opóźnienie jednej ekipy, a cały harmonogram wali się w gruzy. Trzeba czekać aż na przykład instalator znowu znajdzie dla nas czas, bo bez jego cząstki pracy nie może wejść na budowę ktoś następny. Ale nie to jest najgorsze. Praktyka uczy, że niebezpieczeństwo błędów i usterek jest w tak zwanym systemie gospodarczym ogromne. Jeden wykonawca zrzuca winę na innego, trzeba poprawiać jakieś rzeczy, a to kosztuje. No i pochłania czas, nie mówiąc o niepotrzebnych nerwach.

 

Fachowcy

Dowodem na prawdziwość tych obserwacji są „przygody” koszalinianina (nie zgodził się na podanie jego nazwiska), który tak opisuje swoje perypetie z wykonawcami: – Budowa mojego domu, drugiego w życiu, wymarzonego, dokładnie przemyślanego, projektowanego specjalnie na moje i żony zamówienie, ciągnie się już dwa lata. Mieliśmy się wprowadzać we wrześniu, a dobrze będzie, jeśli uda się nam to w kwietniu albo maju przyszłego roku. Kiedy sobie wstępnie policzyłem koszty, wyszło mi, że najbardziej opłaca mi się wziąć do zrobienia stanu surowego jedną firmę, a potem osobno dekarza, elektryka, hydraulika, tynkarzy i tak dalej. To była fatalna decyzja. Jeden fachowiec narzeka na innego. No i czasami mają rację, bo na przykład musieliśmy powtórnie wykonywać fragment ogrzewania podłogowego, gdzie wylewka była źle zrobiona a instalacja źle rozłożona. Praktycznie żadna ekipa nie dotrzymała terminów. Tłumaczą się, że brakuje ludzi, a najlepsi fachmani wyjechali do Anglii i Norwegii. Przez te poprawki, wieczne zmiany, spóźnienia wydałem znacznie więcej niż sobie zaplanowałem. Przy tym wszystkim zacząłem zawalać obowiązki we własnej firmie, bo więcej czasu spędzałem na budowie niż u klientów. Nie doceniłem tego, jak obciążające jest samodzielne kupowanie materiałów i użeranie się z wykonawcami. Gdybym mógł zawrócić czas, wziąłbym jedną firmę – taką która zatrudnia kierownika budowy, a ja nająłbym porządnego inspektora nadzoru, który pilnowałby prac w moim imieniu. Straciłem już tyle zdrowia i pieniędzy, że momentami żałuję decyzji o budowie.

 

Od początku do końca

Wybór jednego wykonawcy ma parę zalet: łatwiej można zweryfikować renomę firmy, można – przedstawiając dobrze wykonany kosztorys budowy – porównać kilka ofert. W końcu – wiadomo również, kogo rozliczyć za ewentualne niedoróbki i od kogo wymagać poprawek gwarancyjnych.

Agnieszka Fedoruk, projekt manager inwestycji z ramienia dewelopera Firmus Group, radzi: – Zamawiając oryginalny projekt domu, zadbajmy o to, żeby dostać wraz z nim dokładny kosztorys. To pomoże nam zweryfikować oferty firm wykonawczych, jakie bierzemy pod uwagę. W takim kosztorysie będzie już uwzględnione to, jakiej klasy materiały chcemy zastosować, a to wpływa oczywiście na ostateczny koszt. Firmy wykonawcze będą się musiały odnieść do konkretnych wskazań i dzięki temu będziemy w stanie dosyć precyzyjnie i wiarygodnie porównać ich oferty.

Wioletta Stelmach dodaje: – W przypadku projektów gotowych nie warto sugerować się tym, co piszą ich autorzy, bo zapewnienia, że za 300 tysięcy złotych da się postawić dom o powierzchni 150 metrów kwadratowych można wstawić między bajki. To są po prostu chwyty marketingowe. Wiadomo, projekt jakoś trzeba sprzedać. Jeśli jednak kupiliśmy taki projekt, najlepiej zlecić kosztorysantowi zrobienie wyceny domku. To wydatek mniej więcej 1000 złotych, co przy skali wszystkich kosztów jest sumą stosunkowo niedużą, a może nas ustrzec od popełnienia błędu.

Nie zawsze jednak budowanie systemem gospodarczym jest złym rozwiązaniem: – Jeśli ktoś buduje sam dla siebie, umie wykonać większość prac własnymi rękoma, ma dużo czasu, z pewnością zbuduje dom dużo taniej niż każdą inną metodą. Ale ile jest takich osób? – pyta retorycznie pani Agnieszka Fedoruk. Jednocześnie zwraca uwagę na coś, co kompletnie nie dotyczy osób, które decydują się kupić gotowy dom do wykończenia od dewelopera: – Trzeba pamiętać, że zanim inwestor wbije pierwszą łopatę pod fundamenty, musi przejść nieprostą ścieżkę przygotowań i formalności.

Prześledźmy więc z grubsza tę drogę. Najpierw wybór działki i jej zakup. Zajmie to w najlepszym przypadku kilka tygodni. Później decyzja, jaki projekt wybieramy: indywidualny, czy typowy. Jeśli ten pierwszy, poczekamy co najmniej dwa – trzy miesiące, zanim wspólnie z architektem dojdziemy do zgody, że dom ma być taki a nie inny. Ale nawet jeśli kupimy projekt typowy, musimy zlecić jego adaptację do konkretnych warunków parceli, jaką dysponujemy. Zanim to się stanie, musimy „wyciągnąć” z geodezji mapkę terenu i zlecić geodecie z odpowiednimi uprawnieniami państwowymi ulokowanie naszego przyszłego domu na mapie.

To dopiero początek formalności. Zanim zgłosimy budowę w urzędzie gminy lub miasta, musimy dokonać tzw. uzgodnień branżowych. Co to znaczy? Otóż jesteśmy zobligowani prawem do uzyskania zapewnienia o dostępie do mediów – prądu i gazu, o możliwości podłączenia się do komunalnej sieci wodno-kanalizacyjnej, do ustalenia z zarządem dróg, w jakim miejscu będzie urządzony wjazd na posesję. W najlepszym przypadku zajmie to kilka miesięcy. Ale może zająć i pół roku. Tyle czekał na odpowiedni dokument piszący te słowa, a dostał go z Zakładu Gazowniczego dosłownie na jeden dzień przed upływem nakazanego prawem okresu (wówczas – 180 dni). Monopolista ma przecież czas i co mu kto zrobi?

Sumując: wybór i zakup działki, projekt, uzgodnienia zajmą jakiś rok. Dopiero mając pełny projekt i prawo do budowania inwestor może pójść do banku starać się o kredyt. Artur Tomaszewski, licencjonowany doradca kredytowy, komentuje: – W banku nie wystarczy wylegitymować się z zarobków. Trzeba przedstawić zatwierdzoną dokumentację budowlaną wraz z wiarygodnym kosztorysem i uwaga: prawomocnym pozwoleniem na budowę. Bank, ustalając zdolność kredytową wnioskodawcy, zweryfikuje prawdziwość jego zaświadczeń o dochodach (zazwyczaj bada również zeznania podatkowe z ostatnich lat). Podda ocenie również dokumenty techniczne dotyczące inwestycji. Trzeba założyć na formalności bankowe jakieś trzy miesiące.

– Procedury bankowe trwają krócej w przypadku finansowania kredytem hipotecznym zakupu nieruchomości od dewelopera niż inwestycji prowadzonej samodzielnie – podkreśla Artur Tomaszewski. – Czas potrzebny na załatwienie spraw bankowych skraca również skorzystanie z usług doradcy kredytowego. Nie ma w tym żadnej tajemnicy; po prostu doradca ma wiedzę o rynku, więc szybciej dobierze odpowiednią ofertę kredytową, a korzystając ze swojego doświadczenia, pomoże szybko skompletować konieczną dokumentację. Warto przy tym podkreślić, że pomoc doradcy kredytowego, który jest niezależny od banków, indywidualnego klienta nic nie kosztuje.

Jak widzimy, zanim zamkniemy przygotowania, mamy prawo poczuć zmęczenie. Ale to w gruncie rzeczy wstęp. Dalej czeka nas wybór wykonawcy, podpisanie umowy i sama – pełna niespodzianek, zazwyczaj droższa niż przewidywana – realizacja budowy.

 

on-etap1-kadr2

U dewelopera wcale nie drożej

Jest prostsza droga do wymarzonego domu, ale boją się jej niektórzy inwestorzy, bo spodziewają się, że dom będzie ich kosztował więcej niż zbudowany samodzielnie. Chodzi o zakup od dewelopera.
Agnieszka Fedoruk, projekt manager w Firmus Group, mówi: – To jeden z mitów pokutujących na rynku. Jeżeli nie założyliśmy sobie, że projekt naszego domu musi być oryginalny, wykonany na nasze wyłączne zamówienie, oszczędzimy mnóstwo czasu i energii, kupując dom w stanie deweloperskim.

Kłopot jest tylko taki, że w Koszalinie nie ma wielu ofert domów jednorodzinnych wolnostojących, bo deweloperzy wolą budować „szeregówki” i „bliźniaki”. Ale to nie znaczy, że nie znajdziemy ciekawej propozycji. Firmus, który dotychczas kojarzony był tylko z inwestycjami apartamentowymi w Mielnie, rozpoczął niedawno realizację Osiedla Norweskiego – kompleksu wolnostojących domów jednorodzinnych w Jamnie przy ulicy Gradowej.

W tej części miasta będzie to pierwsza, składająca się docelowo z 48 domów, enklawa nowoczesnej zabudowy jednorodzinnej. Klienci mają do wyboru cztery projekty domów o powierzchni użytkowej od 125,72 m kw. do 178,7 m kw. oddane im w stanie deweloperskim (projekty zostały oznaczone nazwami norweskich miast: Alesund, Bergen, Oslo i Trondheim). Trwa już budowa pierwszego domu, który stanie się pokazowym.

– Jeśli chodzi o stronę finansową, to w ogólnym bilansie wariant z zakupem domu, który trzeba jedynie samodzielnie wykończyć, nie jest wcale droższy niż przy budowaniu samodzielnym. Deweloper dokonuje wszystkich formalności, buduje, oddaje nam pomieszczenia, w których wystarczy wykonać prace glazurnicze, wstawić armaturę, pomalować, umeblować i możemy mieszkać. Powiedziałabym, że zostaje nam do zrobienia tylko to, co jest najprzyjemniejsze w budowie domu, czyli jego wykończenie, bez całej mordęgi wcześniejszych etapów – stwierdza pani Agnieszka Fedoruk.

Decydując się na dom od dewelopera, widzimy co kupujemy, bo zazwyczaj można obejrzeć budynki, które wzniósł wcześniej. Czas od podjęcia decyzji o zakupie do momentu przejęcia gotowej nieruchomości to zazwyczaj mniej niż rok, a w niektórych przypadkach zaledwie kilka miesięcy (tak może być w przypadku oferty Firmusa). Jeśli wcześniej umówimy się z solidnym glazurnikiem, specem od gładzi szpachlowych i hydraulikiem, wprowadzimy się do własnego domu bardzo szybko.

Inna niezwykle ważna sprawa: z góry wiemy, jakie poniesiemy koszty. Na dokładkę od czasu nie tak dawnych zmian w przepisach, pieniądze wpłacane przez nabywcę nieruchomości podlegają szczególnej ochronie. Bierze się ona z formy, w jakiej podpisywana jest umowa z deweloperem, bo jest to akt notarialny, dający możliwość dokonania wpisu do księgi wieczystej. Dalszym zabezpieczeniem jest fakt, że deweloper musi utworzyć dla każdego klienta konto powiernicze, a bank czuwa nad tym, by z tego konta pieniądze były wypłacane tylko zgodnie z ustalonym harmonogramem prac i tylko po stwierdzeniu wykonania kolejnych wypunktowanych w kontrakcie robót w sposób zgodny z umową. Inaczej mówiąc, deweloper nie dostaje pieniędzy z góry, ale stopniowo w miarę postępu robót i pod stałą kontrolą banku.

Dyrektor Wioletta Stelmach z PB Kuncer kwituje: – Zakup gotowego domu w stanie deweloperskim wcale nie musi być droższy od budowy prowadzonej we własnym zakresie. Nadal niektórym klientom trudno w to uwierzyć. Ja jednak jestem pewna, że kiedy już przejdą ciernią drogę samodzielnego budowania, będą skłonni przyznać mi rację.