Od 11 lat władze Koszalina próbują sprzedać teren przy ulicy Drzymały, na którym przez dziesięciolecia działało targowisko nazywane potocznie Manhattanem (kolejny, siódmy już przetarg odbędzie się 4 kwietnia br.). Nie wiadomo, co dotychczas bardziej odstraszało potencjalnych kupców: kurzawka pod powierzchnią placu, czy wymagania stawiane przez zapisy Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.
Jedno jest pewne: dziurawy plac w samym centrum Koszalina, o którego historii na wcześniejszych stronach napisał ciekawie pan Krzysztof Urbanowicz, służący obecnie za dziki parking, chluby miastu nie przynosi. Tak jak fakt, że przez 11 lat nie udało się go sprzedać. Ogłoszony na 4 kwietnia br. przetarg wydaje się szansą na odwrócenie „klątwy Manhattanu”.
Nabywca terenu nie będzie mógł zabudować go w dowolny sposób. O tym rozstrzyga bowiem lokalne prawo w postaci Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Pierwotnie wymagał on postawienia w tym miejscu obiektów o charakterze handlowo-usługowym, a więc nawiązujących funkcją do istniejących w sąsiedztwie.
Był to z pewnością czynnik zniechęcający potencjalnych nabywców działki. Koszalin od paru lat ma już nadwyżkę powierzchni handlowej w stosunku do liczby mieszkańców. Przyjmuje się bowiem, że poziomem „nasycenia” jest wskaźnik 2 m kw. powierzchni handlowej na jednego mieszkańca. W Koszalinie jest on już od wielu lat przekroczony, o czym zaświadcza – oprócz statystyki – liczba pustych lokali po sklepach w centrum miasta.
Inny czynnik zniechęcający to fakt, że handel skupia się obecnie w dużych centrach handlowych i nawet pandemia tego nie zmieniła. Tylko zgrupowanie w jednym miejscu gastronomii i atrakcyjnych sklepów jest w stanie przyciągnąć klientów. Czy kilka więcej sklepów przy ulicy Drzymały miałoby taką siłę? Na pewno nie.
Jednak zmieniony w 2018 roku MPZP na wspomnianej działce dopuścił budynki mieszkalne o wysokości do 17 metrów (od trzech do pięciu pięter, zabudowa pierzejowa) z usługami na parterze. Takie przeznaczenie zmienia sytuację, bo dużo łatwiej będzie deweloperowi sprzedać mieszkania niż powierzchnię sklepową.
I tutaj wkraczamy na grząski grunt. Dosłownie. Obecna cena wywoławcza wynosząca 1 mln zł (netto), może się wydawać bardzo atrakcyjna wobec faktu, że dekadę temu było to ponad dwa razy więcej (2,36 mln zł). Mogą się znaleźć oferenci, którzy zobaczą w tym okazję do zrobienia dobrego interesu, ignorując ostrzeżenie zawarte w warunkach przetargu.
Brzmi ono tak: „Na przedmiotowej nieruchomości występują niekorzystne warunki do posadowienia obiektów budowlanych. Z uwagi na mało korzystne właściwości fizyczne i mechaniczne gruntu na działce nr 390/4 konieczne może być zaprojektowanie indywidualnej technologii, rozwiązań technicznych i materiałowych posadowienia projektowanego obiektu”.
Przekładając to na język konkretu: można budować, ale ze świadomością, że normalne fundamenty tutaj nie wystarczą i trzeba zastosować kosztowną metodę palowania, czyli wiercenia głębokich „studzien” i wypełniania ich żelbetem, zanim położy się płytę fundamentową. O ile to podroży inwestycję? Dostępna w ratuszu ekspertyza geotechniczna z 2020 roku na tym etapie nie pozwala tych kosztów oszacować. Gdyby jeszcze zamarzyło się komuś zbudowanie podziemnego garażu, kosztorys ze względu na konieczne izolacje wystrzeliłby w kosmos.
Oby nie okazało się więc, że ktoś teren kupi, potem na podstawie szczegółowych badań oszacuje, ile złotówek będzie musiał wpompować w grunt i w efekcie… odstąpi od budowy. Byłby to fatalny scenariusz, bo Manhattan trwałby dalej w swojej kompromitującej Koszalin postaci.
Można sobie wyobrazić alternatywny w stosunku do wymagań MPZP sposób zagospodarowania tego terenu – na przykład poprzez przywrócenie mu statusu targowiska (takiego stałego pchlego targu) z naprawioną nawierzchnią i estetycznymi straganami, tak jak to uczyniono w wielu polskich – i nie tylko polskich – miastach. Wymagałoby to jednak zmiany miejscowego planu, czego władze miasta w ogóle nie biorą pod uwagę. Argumentują, że miejsce na targowisko jest przy ulicy Połczyńskiej. Chyba, że Manhattan się znowu nie sprzeda i ponownie trzeba będzie szukać pomysłu na jego zagospodarowanie…
