Posiadasz mieszkanie, które stoi puste i kosztuje? Możesz wynająć i zarobić.
Nie ma niczego prostszego niż ściągnięcie umowy najmu z internetu i podpisanie jej z najemcą. W polskim prawie obowiązuje swoboda umów. Mówi o tym art. 353.1 Kodeksu Cywilnego: „Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego”. Krótko mówiąc, umawiamy się na to na co chcemy – byle zgodnie z prawem – tylko tyle albo aż tyle.
Umowy najmu lokali regulowane są przez 2 główne akty prawne, Kodeks Cywilny (kc) oraz Ustawa o Ochronie Praw Lokatorów (uopl). Oznacza to, że kształtując naszą umowę najmu należy zapoznać się i uwzględnić około 70 artykułów.
Mówi się, że umowy są na złe czasy, i trudno się z tym nie zgodzić. Nawet w bliskiej rodzinie czy wśród przyjaciół sprawy mogą się bardzo skomplikować.
Co się może stać złego? Dosłownie wszystko.
W Polsce stosowane są trzy rodzaje umów najmów lokali mieszkalnych: umowa najmu tradycyjnego, umowa najmu okazjonalnego i umowa najmu instytucjonalnego.
Poszczególne umowy różnią się przede wszystkim poziomem ochrony prawnej każdej ze stron umowy, w szczególności zasadami dotyczących podwyżek czynszu najmu, wypowiedzenia umowy czy eksmisji najemcy.
Najem tradycyjny
Jest to rodzaj umowy najmu charakteryzujący się najszerszą ochroną praw najemców, a zatem największym ograniczeniem praw wynajmujących, czyli właścicieli.
Strony mają pełną dowolność w zakresie wyboru formy, w której chcą zawrzeć umowę, jak i co do okresu, na jaki umowa ma być zawarta, w tym na czas nieoznaczony. Ustawodawca wprowadził tutaj szereg ograniczeń co do zasad, częstotliwości i wysokości podwyżek czynszu w trakcie obowiązywania umowy. Znacząco ograniczono również możliwość rozwiązania umowy przez wynajmującego przed upływem okresu, na który umowa została zawarta. Ustawa dopuszcza wcześniejsze rozwiązanie umowy wyłącznie w przewidzianych w niej przypadkach. Problemem natomiast staje się eksmisja najemcy, który nie wywiązuje się z zapisów umowy np.: poprzez zaleganie z opłatami. Takiego lokatora nie można eksmitować bez zapewnienia mu innego lokalu. Usunięcie nieuczciwego lokatora bywa więc niemożliwe i najemcy doskonale o tym wiedzą. Celowo nie płacą, bo wiedzą, że ich eksmisja jest prawie niewykonalna.
Zdarzają się też propozycje zapłaty za rok z góry. Brzmi pięknie, to kilkanaście czy kilkadziesiąt tysięcy od razu i ewentualne opóźnienia z zapłatą czynszu przez najemcę mamy z głowy. To gotowy przepis na tragedię, ponieważ zgodnie z uopl dopiero za 3 lata będzie można wypowiedzieć umowę najemcy. Oczywiście on nie będzie w tym czasie płacił za najem. Zapłacił za rok, a mieszka 4 lata.
Najem okazjonalny
Najem okazjonalny został wprowadzony w celu ograniczenia zbyt dużej ochrony najemcy przed eksmisją, a zatem ma zapewnić wynajmującemu możliwość ponownego i pełnego dysponowania jego własnością.
W tym przypadku, inaczej niż w przypadku najmu tradycyjnego, strony mogą zawrzeć umowę tylko na czas oznaczony, a zasady podwyższania czynszu można dowolnie ustalić w umowie. Jednak największą różnicą względem tradycyjnego najmu jest obowiązek najemcy do wskazania innego lokalu, w którym będzie on mógł zamieszkać po rozwiązaniu umowy oraz przedłożenia oświadczenia o zobowiązaniu się do opróżnienia lokalu po zakończeniu najmu, a także oświadczenia właściciela tego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w nim najemcy. Ma to uprościć, a przede wszystkim przyspieszyć eksmisję najemcy po zakończeniu stosunku najmu.
Umowa ta wiąże się jednak z dodatkowymi obowiązkami dla wynajmującego. Musi on w szczególności zgłosić zawarcie umowy właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie dwóch tygodni. Niedopełnienie tego obowiązku powoduje jednak taki skutek, że umowa przestaje być umową najmu okazjonalnego, a staje się umową najmu tradycyjnego. Umowa niezgłoszona do urzędu skarbowego powoduje, że w przypadku niedopełnienia warunków umowy przez najemcę np.: brak płatności czynszu najmu, eksmisja może okazać się bezskuteczna.
Najem instytucjonalny
Najem instytucjonalny jest odpowiednikiem najmu okazjonalnego skierowanym do wynajmujących będących przedsiębiorcami. Odróżnia go przede wszystkim to, że wynajmującym może być wyłącznie przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali, a także, że najemca nie ma obowiązku wskazywania innego lokalu, do którego będzie mógł się wyprowadzić. Umowa tego typu jest zawsze zawierana na czas oznaczony, ale ustawodawca tym razem nie ogranicza w żaden sposób jego długości, pozostawiając to woli stron. Wynajmujący nie ma też dodatkowego obowiązku zgłoszenia zawarcia umowy urzędowi skarbowemu. Podobnie do najmu okazjonalnego, procedura opróżnienia lokalu po zakończeniu umowy jest znacznie uproszczona względem najmu tradycyjnego.
Jak widać, sporo w tym zawiłości i łatwo o sytuacje, która z korzystnej zamienia się w tragiczną. Najlepiej w takiej sytuacji korzystać z pośredników nieruchomości. Mają oni praktykę w wynajmie, porządnie skonstruowane umowy, które zabezpieczą interesy właściciela lokalu, a także pomogą znaleźć najemcę w sposób bezpieczny i sprawdzony.
Anna i Krzysztof Rożnowscy
Właściciele INDAHOUSE.PL Nieruchomości Lepiej. Koszalińscy pośrednicy od 2012 roku, posiadający doświadczenie oparte na ponad 900 przeprowadzonych transakcjach sprzedaży i najmu. Od 2015 roku członkowie Zachodniopomorskiego Stowarzyszenia Pośredników Obrotu Nieruchomościami. Od 2021 roku Anna Rożnowska jest członkiem zarządu Zachodniopomorskiego Stowarzyszenia Pośredników Obrotu Nieruchomościami, a od 2020 r. wykładowcą na kierunku Pośrednictwo Obrotu Nieruchomościami Politechniki Koszalińskiej.
INDAHOUSE.PL SP. Z O. O.
ul. Bukowa 29A, 75-433 Koszalin
telefon 94 307 05 03 | mail: biuro@indahouse.pl
Posiadamy również oddziały w Słupsku, Poznaniu i Warszawie.
