Statystycznie w Polsce w ciągu naszego życia przeprowadzamy się 4 razy. Przeprowadzka to najczęściej kupno nowego domu, mieszkania, działki czy lokalu. Nie zdarza się to zbyt często, dlatego bywa ogromnym wyzwaniem, a nawet problemem. Kupno nieruchomości wiąże się z ogromnymi emocjami, skrajne różnymi. Jest euforia jest złość i stres, jest strach.
Działanie w emocjach może sprawić, że jesteśmy mniej czujni. Czegoś nie sprawdzimy, o czymś zapomnimy, a czegoś innego po prostu nie wiemy. Wiele też się zmieniło w przepisach od ostatniego zakupu kilka lat temu. Kupno w 2026 roku wiąże się z szeregiem wyzwań – od klasycznych pułapek prawnych, przez możliwe oszustwa, nowe regulacje prawne, aż po przyszłe skutki naszej decyzji.
Z naszych wieloletnich doświadczeń wynika, że większość kupujących najbardziej boi się wad ukrytych nieruchomości, stanu technicznego, przyszłych kosztów utrzymania nowego domu, nowych sąsiadów, zadłużenia nieruchomości czy nieuczciwego sprzedającego. Boimy się straty w wyniku złej decyzji, nieznanej przyszłości w nowym miejscu. Każdy z nas zna kogoś, kto coś kupował. Rady i doświadczenia kilku osób nie dadzą obrazu sytuacji na rynku nieruchomości. Ktoś kupił szybko, bez trudu i okazyjnie, a ktoś inny przeszedł przez mękę i jeszcze stracił pieniądze.
O czym pamiętać, na co zwrócić uwagę i co jest ważne? W zależności od sytuacji i okoliczności w jakich planujemy zakup nieruchomości, istotna może być nawet kolejność działań. Najważniejsze to wiedzieć, ile chcemy/możemy wydać. Jakie kroki finansowe trzeba podjąć. Czy potrzebny jest kredyt? Czy środki na zakup pochodzić będą ze sprzedaży innej nieruchomości? A może ze środków własnych lub darowizny? Kiedy możemy zapłacić i zamieszkać? Gdy wiemy, czego szukamy i za ile, to zaczynamy od ofert w internecie. A tam dziesiątki, setki domów i mieszkań.
Podczas oglądania nieruchomości przede wszystkim warto zwrócić uwagę na widoczny stan techniczny, suche ściany, brak widocznych przebarwień po zalaniach, pęknięcia ścian. Jeżeli mieszkanie przeszło ostatnio generalny czy nawet mały remont, można się przyjrzeć jakości jego wykonania. Ważny jest stan techniczny elementów, których nie widać. Stare, aluminiowe instalacje elektryczne, stalowa instalacja wodna czy żeliwna kanalizacyjna.
Konieczny czy nawet planowany remont mieszkania może okazać się o wiele droższy niż się można było spodziewać. Przyszłe prace remontowe planowane przez zarządcę będą kosztować i wpłynąć mogą na wzrost opłat czynszowych.
W przypadku domu, ważny jest między innymi przebieg granic działki. Zdarzyć się może, że błędy w dokumentacji geodezyjnej i budowlanej czy stan faktyczny wpłyną na brak możliwości zakupu w założonym czy wyznaczonym w umowie przedwstępnej terminie, a to źle wpływa na inne decyzje. Możliwe, że bank nie przyzna kredytu na taką nieruchomość, możliwe, że gdybyśmy wiedzieli, że są jakieś wady, to nie podjęlibyśmy decyzji o zakupie.
Warto zajrzeć do dokumentów. Po pierwsze sprawdzić, czy sprzedający jest właścicielem nieruchomości. Księga Wieczysta nieruchomości zawiera informacje o tym, kto ma prawo do nieruchomości, służebnościach, ograniczeniach, roszczeniach na rzecz osób trzecich czy obciążeniach finansowych. Księga wieczysta może zawierać niezgodności ze stanem faktycznym, który warto sprawdzić na podstawie innych dokumentów dotyczących interesującej nas nieruchomości. Zdarza się, że nieruchomość nie posiada części, a nawet całości dokumentacji. Jej odtworzenie może być bardzo kosztowne lub niemożliwe do uzyskania. Prostowanie przebiegu granic czy legalizacja samowoli budowlanej mogą być czasochłonne i kosztowne.
Nasze przyszłe otoczenie i sąsiedztwo to niewiadoma. Jeżeli nie podejmiemy kroków, aby sprawdzić jakich będziemy mieli sąsiadów, co się obok wybuduje i jakie są plany dla okolicy, możemy żałować naszej decyzji, a nawet stracić na późniejszej sprzedaży.
Umowa przedwstępna to najczęstszy krok po ustaleniu warunków kupna. Jej podpisanie wiąże się z zapłatą zadatku na rzecz zabezpieczenia przyszłej transakcji. To dużo pieniędzy. Niedokonanie zakupu w terminie wskazanym w umowie może skutkować utratą tego zadatku. Przed podpisaniem umowy warto jeszcze raz dokładnie obejrzeć nieruchomość. Potwierdzić raz jeszcze ustalenia i sprawdzić, czy zapisy takiej umowy nie są dla nas niekorzystne, a zabezpieczenia jednostronne.
Dokumenty wymagane przez prawo i stan prawny nieruchomości opisze w akcie notariusz. Spisze też oświadczenie woli sprzedającego i kupującego, czyli to, na co się umówili. Kto komu, co sprzedaje, za ile, jak i do kiedy płatne i kiedy nastąpi wydanie nieruchomości w posiadanie kupującego.
I tylko tyle. Pozostałych ustaleń akt notarialny nie opisuje. Co zostaje w cenie nieruchomości, a co zostanie zabrane? Wszystkie pozostałe ustalenia i umowy ze sprzedającym, niekiedy tylko słowne, w kilkutygodniowym męczącym, stresującym, może denerwującym procesie zakupu, mogą okazać się trudne do zrealizowania czy wyegzekwowania.
Co może się złego zdarzyć? Wszystko. Jeżeli jednak wiemy, kto może nam powiedzieć, jakie i gdzie czyhają niebezpieczeństwa, to wiemy, co trzeba zrobić, żeby ich uniknąć. Warto skorzystać z usług doświadczonego pośrednika, wówczas przez wszystkie te zawiłości poprowadzi nas profesjonalista.
Anna i Krzysztof Rożnowscy
Właściciele INDAHOUSE.PL Nieruchomości Lepiej. Koszalińscy pośrednicy od 2012 roku, posiadający doświadczenie oparte na ponad 900 przeprowadzonych transakcjach sprzedaży i najmu. Od 2015 roku członkowie Zachodniopomorskiego Stowarzyszenia Pośredników Obrotu Nieruchomościami. Od 2021 roku Anna Rożnowska jest członkiem zarządu Zachodniopomorskiego Stowarzyszenia Pośredników Obrotu Nieruchomościami, a od 2020 r. wykładowcą na kierunku Pośrednictwo Obrotu Nieruchomościami Politechniki Koszalińskiej.
INDAHOUSE.PL SP. Z O. O.
ul. Bukowa 29A, 75-433 Koszalin
telefon 94 307 05 03 | mail: biuro@indahouse.pl
Posiadamy również oddziały w Słupsku, Poznaniu i Warszawie.
