Sprzedaż nieruchomości to złożony proces, który wiąże się z szeregiem zagrożeń prawnych, finansowych i rynkowych. Poniżej znajdziesz podsumowanie najważniejszych niebezpieczeństw i sposobów na przeciwdziałanie im.
Niebezpieczeństwa czyhają na obie strony transakcji, zarówno na sprzedającego, jak i kupującego. Dziś skupmy się na sprzedającym.
Jeżeli sprzedajesz nieruchomość, to warto zweryfikować jej stan prawny. Nieustannie zmieniające się przepisy i wymagania prawne mogą doprowadzić do konieczności naprawienia historii twojej nieruchomości. Wpisy w Księdze Wieczystej mogą uniemożliwić przeprowadzenie transakcji szybko, nawet jeżeli już znalazł się kupujący. Czas może grać tu kluczową rolę, a zawarta umowa przedwstępna z zadatkiem może skończyć się jego utratą. Sprawdź, co ewentualnie trzeba zrobić przed wystawieniem oferty na sprzedaż. Może okazać się, że w księdze wieczystej wpisana jest służebność lub inne prawo ograniczające możliwość sprzedaży. Zdarzają się literówki w nazwisku, błędnie wpisane wysokości udziałów, czy nawet widnieją dane poprzednich właścicieli. Mogą pojawić się błędy geodezyjne tj. błędny przebieg granicy działki, który uniemożliwi np. kupno nieruchomości na kredyt, a to częsta sytuacja. Planowanie przestrzenne i zapowiedziane na 2026 rewolucyjne zmiany w prawie znacząco wpłyną na możliwość sprzedaży działek.
Jeżeli zdecydowałeś się na sprzedaż nieruchomości, koniecznie zweryfikuj swoją cenę ofertową. Zbyt wysoka cena odstraszy klientów, co skutkować będzie brakiem zainteresowania ofertą przez dłuższy czas, a celem sprzedaży jest sprzedać, nie czekać. Podjęliście decyzję o sprzedaży, ponieważ mieliście ważny powód, i kluczowy jest czas. Na dzisiejszym rynku na przeszacowaną ofertę nikt się nie zgłosi. Jeżeli ogłoszenie utrzymuje się w internecie zbyt długo, poszukującym wyświetliło się już wielokrotnie i nadal je widzą, to postrzegają to jako informację, że coś jest nie tak z nieruchomością i nawet nie interesują się oglądaniem. Kolejne obniżki ceny mogą nie przyciągnąć kupujących, ponieważ w ich oczach oferta jest „spalona”, bo być może ma jakąś wadę. Ta sytuacja może doprowadzić do sprzedaży po mocno zaniżonej cenie i dużej straty finansowej. Nie warto wystawiać nieruchomości po zawyżonej cenie z przekonaniem, że ktoś przyjdzie i będzie negocjował. Niestety nie przyjdzie. Na dzisiejszym rynku jest ponad 700 mieszkań na sprzedaż, kupujący mają w czym wybierać.
Pułapką, w którą można wpaść przy sprzedaży nieruchomości, są zachęcające karteczki w skrzynkach pocztowych, kserowane, często z jakimś rysunkiem i z zawartą informacją, że młode małżeństwo lub student chętnie kupi mieszkanie w tej okolicy, i to za gotówkę. Mieszkanie może być do remontu lub zadłużone i najchętniej bez pośrednika. Uwaga! Celem autorów tych karteczek często są osoby starsze i borykające się z problemami finansowymi. Chcą zakupić ich mieszkania po zaniżonej cenie, następnie wyremontować i sprzedać z zyskiem. To wyrachowane działanie prowadzi do dużych i nieświadomych strat.
Jeżeli zdecydowaliśmy się na współpracę z biurem nieruchomości, warto pamiętać o tym, aby podpisać umowę z jednym, sprawdzonym, zrzeszonym w stowarzyszeniu i ubezpieczonym biurem nieruchomości. Sprzedający są przekonani, że im więcej biur, tym lepiej, bo nieruchomość będzie wszędzie widoczna. Nic bardziej mylnego. Kupujący widzą tą sytuację zupełnie inaczej. Jeżeli oferta została umieszczona w kilku biurach, tzn., że sprzedający nie radzą sobie ze sprzedażą. Sygnał dla kupującego jest jasny, będziemy mocno negocjować cenę.
Podczas prezentacji swojej nieruchomości potencjalnym klientom, warto sprawdzić, kogo wpuszczamy do domu. Chcąc sprzedać mieszkanie, nie zastanawiamy się nad tym, czy osoby, które nas odwiedzają mają uczciwe zamiary. Łatwo stracić czujność, skupiając się na jak najlepszej prezentacji potencjalnym nowym właścicielom. Warto zabezpieczyć się przed taką ewentualnością.
Warto pamiętać też o tym, aby zawrzeć umowę przedwstępną z kupującym na ustalonych warunkach i zabezpieczyć ją zadatkiem w odpowiedniej wysokości. Taka forma zabezpiecza obie strony umowy, ponieważ jeżeli którakolwiek ze stron umowy się z niej nie wywiąże, to druga strona otrzyma tego rekompensatę.
Jeżeli już dojdzie do sprzedaży, a nieruchomość nie ma żadnych wad i można ją bezproblemowo sprzedać i do tego kupujący zaproponował atrakcyjną dla ciebie cenę, to tutaj czai się jeszcze jedno niebezpieczeństwo. Brak zapłaty za nieruchomość. Podpisując akt notarialny, umowę sprzedaży, przestajemy być jej właścicielem, ale zapłata za nieruchomość następuje dopiero po jakimś czasie, za kilka dni. Warto zadbać o to, aby nastąpiła natychmiast, przelewem czy za pośrednictwem konta notariusza.
Nieruchomości nie sprzedajemy codziennie i o wielu sprawach nie pamiętamy, nie wiemy czy się po prostu nie spodziewamy. W grę wchodzą niemałe pieniądze, często dorobek całego życia. Może warto skorzystać z usług profesjonalistów, oni robią to codziennie.
Anna i Krzysztof Rożnowscy
Właściciele INDAHOUSE.PL Nieruchomości Lepiej. Koszalińscy pośrednicy od 2012 roku, posiadający doświadczenie oparte na ponad 900 przeprowadzonych transakcjach sprzedaży i najmu. Od 2015 roku członkowie Zachodniopomorskiego Stowarzyszenia Pośredników Obrotu Nieruchomościami. Od 2021 roku Anna Rożnowska jest członkiem zarządu Zachodniopomorskiego Stowarzyszenia Pośredników Obrotu Nieruchomościami, a od 2020 r. wykładowcą na kierunku Pośrednictwo Obrotu Nieruchomościami Politechniki Koszalińskiej.
INDAHOUSE.PL SP. Z O. O. ul. Bukowa 29A 75-433 Koszalin telefon 94 307 05 03 mail biuro@indahouse.pl
Posiadamy również oddziały w Słupsku, Poznaniu i Warszawie.
