ankam cover 23sd Biznes

Apartament nad morzem – lokal z potencjałem

Wynajem apartamentów to jedyna dziedzina rynku nieruchomości, na którą inflacja nie miała znaczącego wpływu. Jest atrakcyjny zarówno dla inwestorów, jak i gości szukających wygodnego i bardziej prywatnego niż hotelowy noclegu. Jak funkcjonuje on na lokalnym rynku rozmawiamy z Anną Kamińską, właścicielką Biura Nieruchomości ANKAM.

svg%3E Biznes

Czy apartamentów w naszym regionie jest dużo?

W obszarze naszej działalności, czyli w pasie nadmorskim od Kołobrzegu – włączając miejscowości podkołobrzeskie – do Darłowa i trochę dalej, buduje się bardzo dużo apartamentowców. Kończy się sezon, a w miejscu pustych działek już powstają place budowy. W Koszalinie natomiast jest inna specyfika rynku – budowane są bloki mieszkaniowe, osiedla domów jednorodzinnych. To zrozumiałe, ponieważ apartamenty pod wynajem krótkoterminowy są przeznaczone przede wszystkim do wypoczynku, a więc ważna jest ich atrakcyjna lokalizacja, w tym wypadku nad morzem.

Kto kupuje apartamenty?

Są trzy grupy klientów. Jedni kupują wyłącznie dla siebie, żeby mieć bazę wypadową albo drugi dom nad morzem. Drudzy klienci pół na pół – przyjeżdżają do swojego apartamentu w czasie wakacji lub na parę dni w roku, a przez resztę czasu nieruchomość wynajmują, czerpiąc z tego zyski. Kolejną grupą są inwestorzy kupujący nieruchomości lub kilka apartamentów wyłącznie pod wynajem, zarobkowo. Zatrudniają wówczas profesjonalną firmę do obsługi swojej inwestycji, która zarządza, prowadzi marketing, a przede wszystkim utrzymuje w czystości wynajmowane lokale. Są to dodatkowe koszty, ale i bezpieczeństwo dla właściciela, który często mieszka na drugim końcu Polski

Mówiąc wprost – ile można na takim apartamencie zarobić?

Z ogólnych danych wynika, że zwrot jest na poziomie ok. 7 procent, choć bywa większy. Osobiście tego tak precyzyjnie nie określam, ponieważ wspomniana wartość zależy od wielu czynników, począwszy od standardu wykończenia nieruchomości, a skończywszy na lokalizacji. Cena za metr będzie inna w przypadku różnych miejscowości nadmorskich – są mniej i bardziej prestiżowe – ale też położenia lokalu oraz otaczającej go infrastruktury. Apartament bezpośrednio przy plaży z widokiem na morze będzie droższy nawet o połowę w cenie nabycia i przełoży się to na cenę najmu. Generalnie zasada jest taka: im dalej od morza, tym taniej.

Jaki wpływ na rynek apartamentowców ma szalejąca inflacja?

Szczerze mówiąc niewielki. Większość lokali kupowana jest za gotówkę przez klientów, którzy mają środki na koncie i chcą je zainwestować, ulokować właśnie ze względu na inflację. Wynajem krótkoterminowy stał się bardzo popularny. Nad morze ludzie dziś przyjeżdżają nie tylko w sezonie, ale przez cały rok, na święta czy majówkę, a więc inwestycja pracuje cały czas. Oczywiście ceny są zróżnicowane w zależności od pory roku i terminu. I to się nie zmieniło nawet w ostatnim, trudnym okresie. Wielu klientów właśnie teraz sprzedało swoje domy czy mieszkania i nabyło apartamenty nad morzem jako lepszą i bardziej rentowną formę inwestycji.

Pani firma ma swój udział w lokalnym rynku apartamentowców. Jaki?

Prowadzimy wielotorową działalność w tym obszarze. Budujemy, wynajmujemy, a także obsługujemy koncerny deweloperskie, głównie z południa Polski i zagraniczne. Oferujemy im kompleksową obsługę, pełen marketing, reklamę, prowadzenie działu sprzedaży oraz spraw prawnych z tym związanych. Inwestorzy nie tworzą dodatkowych biur, a co za tym idzie – nie generują dodatkowych kosztów. Dla nich to bardzo wygodne rozwiązanie, ponieważ oddają sprawy w ręce lokalnej firmy, która doskonale zna rynek i jest na miejscu, co w znacznym stopniu ułatwia pracę z klientem, który również jest zazwyczaj przyjezdnym inwestorem.

Czy ceny wynajmu bardzo poszły w górę?

Podrożały wynajmy długoterminowe, co jest związane z podwyżkami opłat i czynszów ze względu na rażący wzrost zaliczek na c.o. Najem jest droższy minimum o 30 procent. Co gorsze, nie mamy w tej chwili ani jednego mieszkania do wynajęcia. Na domy mam zapisy na kilka miesięcy do przodu. Jest to związane nie tylko z drożyzną. Mnóstwo mieszkań zostało wynajęte przez uchodźców, którzy napłynęli do nas po wybuchu wojny na Ukrainie i tu się osiedlili. Lokali wolnych po prostu nie ma. Problem mają między innymi studenci. Pokoje wynajmują w Sianowie i w okolicach, w Koszalinie jest to praktycznie niemożliwe. Natomiast wynajem krótkoterminowy nie podrożał znacząco. To zbyt konkurencyjny rynek, żeby drastycznie podnosić ceny. Nie mogą być dużo wyższe niż pokoje w hotelach czy pensjonatach, zwłaszcza że oferują one porównywalny standard, a często dodatkowe atrakcje w postaci SPA czy restauracji na miejscu.

Kiedy inwestycja w apartament realnie się zwraca?

Dobra inwestycja to zamknięty zwrot włożonych środków finansowych po około dziesięciu latach. Wszystko zależy od tego, ile pieniędzy zainwestowaliśmy, czy lokal został kupiony na kredyt, czy za gotówkę, czy jest urządzony od podstaw, czy wyremontowany i jaki mamy standard wykończenia. Czasem te z tzw. górnej półki zwrócą się szybciej niż te w średnim standardzie.

Ceny wynajmu apartamentów nie są wyższe, ale czy zainteresowanie nimi w czasie wakacji nie spadło?

Wakacje zawsze są wskaźnikiem zasobności portfeli Polaków. Miniony sezon nie był najlepszy, żeby nie powiedzieć słaby. Obłożenie pensjonatów i domów nad morzem w lipcu było dużo mniejsze niż w poprzednich latach. W szczytowym okresie od 15 lipca do 15 sierpnia nie sięgnęło stu procent. Bony turystyczne, które wydawane były w czasie pandemii, zostały już wykorzystane. Mnóstwo osób zamiast wypoczynku tygodniowego czy dwutygodniowego wybierało przyjazd na weekend lub kilka dni, także ze względu na wysokie ceny żywności czy utrzymania w nadchodzącej zimie – to wszystko są czynniki mające wpływ na nasz letni budżet. Ogólnie rzecz biorąc, pieniędzy mamy mniej, a to przekłada się na rynek turystyczny. Unormowanie się kredytów mieszkaniowych i czynszów również będzie miało wpływ na rodzimą turystykę.

Jak jest teraz?

Nie najlepiej, zwłaszcza jeśli chodzi o rynek wtórny. Coraz wyższe są stawki kredytów, coraz mniejsze zdolności kredytowe, ceny rosną, zarobki nie. Lokale niedawno wybudowane stoją puste. Mało kogo stać na zakup mieszkania, nawet ze wspomnianego rynku wtórnego. Ta sytuacja musi się jednak zmienić, ponieważ państwo nie może sobie pozwolić na zachwianie sektora budowlanego. Odbije się na kondycji całego kraju i pogłębi inflację. Są już małe przebłyski optymizmu, na przykład nieco potaniały materiały budowlane, co może pozwoli dokończyć te budowy nieruchomości, które stanęły ze względu na wywindowane do granic ceny towarów i brak siły roboczej. Wszyscy wiemy, jak ciężko znaleźć ekipę remontową czy fachowca do domowych przeróbek. Obecnie lepiej kupić lokal wykończony pod klucz lub po remoncie, mimo wyższej ceny, niż samemu go wykańczać. Niemniej patrząc na ilość nowych inwestycji i ilość sprzedawanych apartamentów i mieszkań, kondycja finansowa Polaków nie jest najgorsza, a decyzja aby nabyć nieruchomość, a nie trzymać pieniędzy na koncie, jest słuszna i na pewno opłacalna.

svg%3E Biznes