Kryzys geopolityczny, inflacja, podwyżki cen i rat kredytów – z tym od kilku miesięcy mierzą się Polacy, a – jak przewidują ekonomiści – to jeszcze nie koniec problemów. O realiach i perspektywach rynku nieruchomości rozmawiamy z Anną Kamińską, właścicielką biura ANKAM i ekspertką branży.
Sytuacja na rynku nieruchomości jest zła, bardzo zła czy tragiczna?
Uważam, że jest trudna, ale przejściowa. Ogromnie podrożały ceny materiałów budowlanych. Ludzie wstrzymują się z braniem kredytu lub nie mają zdolności kredytowej, tym samym wydłuża się czas sprzedaży nieruchomości. Rynek wtórny goni pierwotny, bo mieszkania i domy deweloperskie drożeją w zawrotnym tempie. Groźne jest regularne podnoszenie stóp procentowych kredytów hipotecznych – wielu osobom raty wzrosły o 100 procent, a to nie koniec. Jednak trzeba pamiętać, że budownictwo jest fundamentem gospodarki każdego kraju. Jego załamanie spowoduje efekt domina i zapadanie się innych jego sektorów, więc prędzej czy później rządzący będą musieli temu kryzysowi zapobiec.
Co może się stać, jeśli kryzys nie zostanie zażegnany?
Wszystko stanie: budowy, sprzedaż nieruchomości, wynajem, usługi wykończenia wnętrz, remonty. Banki staną się niewypłacalne, kredyty nie będą spłacane, zadłużenia spowodują eksmisje i bankructwa itd. Jesteśmy w przedsionku tej sytuacji.
Ile w Koszalinie trzeba obecnie zapłacić za metr kwadratowy mieszkania?
Jest bardzo drogo. Ceny dorównują poznańskim czy trójmiejskim. Na rynku wtórnym to między 5 a 6,5 tys. złotych i mówimy o mieszkaniach do remontu. Nowe nieruchomości sięgają nawet 7,5 tys. złotych za metr. Poniekąd wpływa na to fakt, że jesteśmy miastem nadmorskim, ale z drugiej strony przecież nie stricte turystycznym, jak na przykład Świnoujście. W Koszalinie nie ma też – jak w wielkich miastach – wyraźnego podziału na nieruchomości zwykłe i elitarne – na strzeżonych osiedlach o bardzo wysokim standardzie, a ceny mieszkań na nowych koszalińskich osiedlach są podobne. Moim zdaniem, za wysokie.
A co z wynajmem?
Ludzi w Koszalinie nie przybywa, a wręcz przeciwnie – ubywa. Mieszkań do wynajęcia powinno być zatem dużo, a ceny powinny spadać. Tak nie jest. Koszt wynajęcia kawalerki to dziś 1200 zł plus opłaty. Połowa średniej pensji. Dwupokojowych mieszkań do wynajęcia praktycznie nie ma. Problem wynajmu ma zresztą wymiar ogólnopolski.
Jak go rozwiązać?
W skali kraju byłoby to – moim zdaniem – wprowadzenie podatku katastralnego. Najprościej mówiąc, jest to podatek od wartości nieruchomości. Wprowadzony praktycznie wszędzie, tylko nie Polsce. Mamy więc mnóstwo pustych, bezużytecznych domów i mieszkań, za które właściciele nie ponoszą w zasadzie żadnych kosztów lub są one niewielkie. Gdyby jednak musieli płacić kilka tysięcy podatku rocznie, zadbaliby o to, by nieruchomość na siebie zarabiała, co w szerszej perspektywie ożywiłoby rynek, nie tylko najmu.
W jaki sposób?
Wprowadzenie podatku zmusiłoby właścicieli do lepszego wykorzystania nieruchomości lub jeśli ich na to nie stać, sprzedania jej komuś, kto z zrobi z lokalu lepszy pożytek. Znikałyby pustostany, ruiny, rudery, obiekty zaniedbywane od lat, rozpadające się i straszące swoim widokiem. Podatek zrobiłby porządek i z przestrzenią miejską, i z rynkiem nieruchomości, czyniąc go bardziej dynamicznym i konkurencyjnym. Wątpię, czy uda się to wprowadzić w naszym kraju, bo protesty ze strony elektoratu będą ogromne i rządzący się tego boją. Wiadomo, że nikt nie chce płacić więcej, rozumiem to, ale z drugiej strony, jeśli chcemy rynek usprawnić, jest to jedyna sensowna droga.
Co poradziłaby Pani młodym osobom, które potrzebują swoich czterech kątów na już.
Wstrzemięźliwość i rozsądek. Nie tylko teraz, ale w ogóle warto wrócić do praktyki poprzednich pokoleń, czyli stopniowego powiększania przestrzeni mieszkalnej. Zacząć od kupna mniejszego mieszkania, potem odłożenia kapitału, dobrania kredytu i kupna czegoś większego, potem znów większego itd. Niestety, dziś jest odwrotnie – młodzi ludzie zaczynają od inwestycji w apartament lub dom z ogrodem, które są drogie w utrzymaniu. Żyją ponad stan, z ogromnym kredytem, bez oszczędności, które pozwolą przetrwać kryzysy finansowe, i często w nieformalnych związkach, co w razie rozpadu rodzi komplikacje prawne. Obecną sytuację najlepiej przeczekać, ale jeśli ktoś z różnych powodów musi się teraz zdecydować na zakup nieruchomości, to radzę wybrać niedużą. Warto też szukać okazji poza miastem, w małych miejscowościach. W ofercie są piękne nieruchomości, a ich ceny bywają o połowę mniejsze.
Co z biurami nieruchomości? Będą się w kryzysie zamykać?
Utrzymają się biura, które mają zaplecze logistyczne, finansowe, własne oferty, ugruntowaną pozycję, dodatkową działalność i oferują usługi kompleksowe. Może nie będą zarabiać wiele, ale też nie stracą. Firmy, które otworzyły się przy dobrej koniunkturze, nastawione na szybkie kupno i sprzedaż, mogą mieć kłopot. Na razie mamy do czynienia ze stagnacją. Sprzedaż trwa dłużej, choć ruch całkowicie nie ustał. Popularnością cieszą się na przykład działki rekreacyjne, które ludzie chętnie kupują na sezon wakacyjny, ludzie dziedziczą nieruchomości. Istotna dla mnie będzie obserwacja, ile osób przyjedzie nad morze na wakacje.
Dlaczego?
Ilość wczasowiczów jest wskaźnikiem zasobności portfela Polaków. Jeśli okaże się, że turystów jest mało, będzie to oznaczać, że ludzi nie stać na zaspokajanie potrzeb poza podstawowymi, że po prostu nie mają pieniędzy, a to przekłada się na rynek nieruchomości.
Jaka jest Pani prognoza na bliższą i dalszą przyszłość?
Za wschodnią granicą mamy wojnę. Inflacja galopuje. Czasy są niepewne i trudno coś przewidzieć na pewno. Myślę, że ceny nieruchomości wkrótce się ustabilizują. Nie będą już rosnąć, a może nawet nieco spadną. Deweloperzy zbudowali mnóstwo obiektów lub są w trakcie, więc roztropniej będzie jednak obniżyć ceny, by w ogóle coś sprzedawać. Jednak najwięcej zależy od tego, jak działać będą banki. Rynek nieruchomości działa na sinusoidzie – po dole, zazwyczaj przychodzi góra. Sinusoida się podniesie, kiedy ustabilizuje się sytuacja finansowa i gospodarcza kraju. Myślę, że o znacznej poprawie i tzw. górce możemy mówić za dwa lata.
