Stałe rozszerzanie potencjału produkcyjnego oraz wzbogacanie oferty deweloperskiej to sposób Agrobudu na rozwój i umacnianie jego pozycji rynkowej. Rodzinna firma z ponad 25-letnim dorobkiem jest nie tylko kluczowym na Pomorzu Środkowym producentem betonu towarowego i wykonywanych z niego materiałów budowlanych. Silnie zaznacza się również na lokalnym rynku mieszkaniowym, proponując klientom mieszkania i domy w ciekawych lokalizacjach, w dobrej cenie i wysokiej jakości. Wystartowała właśnie największa budowa Agrobudu – osiedle Viktoria Park. Warto podkreślić, że firma nie tylko buduje z własnych materiałów, ale obecnie robi to również siłami własnych ekip wykonawczych.
Teren przeznaczony pod osiedle Viktoria Park to prawie 10 hektarów gruntu, formalnie położonych w Niekłonicach (gmina Świeszyno), ale w praktyce leżących 600 metrów za przejazdem kolejowym przy ulicy Lechickiej. Granica nabytej przez Agrobud działki jest jednocześnie granicą Koszalina i Niekłonic.
Kameralne domy w zielonym otoczeniu
Rozpoczęła się tam budowa pierwszego etapu kompleksu Viktoria Park, w którym powstanie osiem niewysokich, trójkondygnacyjnych budynków po 12 mieszkań w każdym (łącznie 96 lokali).
Krzysztof Hendzel, wiceprezes Agrobudu, opisuje przedsięwzięcie: – Docelowo znajdzie się na tym terenie około 500 numerów – domów i mieszkań. To oczywiście musi parę lat potrwać, ale zakładamy powstanie osiedla w pewnym stopniu samowystarczalnego. Dlatego w koncepcji zagospodarowania przewidujemy miejsce dla żłobka i przedszkola, sklepów i podstawowych usług. Jeśliby liczyć średnio tylko trzy osoby na jedno mieszkanie, to zamieszka tam co najmniej półtora tysiąca osób.
Miejsce jest dobrze skomunikowane z centrum Koszalina (do ratusza jest niewiele ponad 2 km). Droga, przy której powstaje Viktoria Park, została w zeszłym roku wyremontowana, zaopatrzona w chodniki i oświetlenie. Niemal na wysokości przyszłego osiedla usytuowany jest przystanek komunikacji miejskiej.
To cicha i zielona okolica. W pobliżu znajduje się jeden z największych koszalińskich kompleksów ogrodów działkowych. Wokół są pola i pojedyncze posesje jednorodzinne.
Do tych kameralnych warunków dostosowane zostały projekty budynków, przygotowane przez koszalińską pracownię Archtim pana Marka Jankowskiego. Nie są to typowe bloki, ale niewysokie domy wielorodzinne – parter plus dwa piętra. Do każdego mieszkania przypisane będzie miejsce postojowe. Jak podkreśla Krzysztof Hendzel, jeśli w kolejnych etapach pojawiłoby się zainteresowanie garażami, istnieje możliwość wybudowania ich, bo i taki wariant przewiduje projekt. Każde mieszkanie będzie mieć loggię, a mieszkania ulokowane na parterze – tarasy.
Mieszkania dostępne dla każdego
Fundamenty pod cztery pierwsze domy już są wylane, trwa wznoszenie murów. Budowa czterech kolejnych budynków ruszy w drugiej połowie roku. Ich zasiedlenie ma się zakończyć w ciągu dwóch lat. Sprzedaż jeszcze się nie rozpoczęła, ale już można oglądać plany i rezerwować mieszkania.
Całość zaś powinna się zamknąć w ciągu ośmiu lat. – Byłby to swoisty prezent na osiemnaste urodziny mojej córki, od której imienia osiedle bierze nazwę. Budowa takiego kompleksu to bardzo złożony proces. Byłoby nam miło, gdyby zajęło to mniej czasu niż przewidujemy. I być może tak się stanie, bo rynek wciąż się rozwija. Nadal panuje głód mieszkań. Problemem jest tylko sytuacja finansowa potencjalnych nabywców i warunki finansowania, głównie mniejsza niż na przykład dekadę temu dostępność kredytów hipotecznych. Ale i to stopniowo będzie się zmieniać. My patrzymy przede wszystkim przez pryzmat potrzeb młodych rodzin.
Oferujemy mieszkania i domy o zróżnicowanej powierzchni, ale generalnie mają być one dostępne dla przeciętnej rodziny. Na osiedlu Viktoria są to lokale o powierzchni od 30 do 60 metrów kwadratowych – podkreśla wiceprezes Agrobudu.
Zwraca uwagę na jeszcze jedno zjawisko, które z biegiem czasu również może mieć coraz silniejszy wpływ na sytuację na polskim rynku mieszkaniowym: – Jeśli prawdą jest, że w Polsce pracuje już milion Ukraińców, to na zasadzie proporcji można przyjąć, że w Koszalinie jest ich co najmniej 2,5 tysiąca. Oni na razie w większości wynajmują gdzieś kwatery albo mieszkania. Kto wie, w jakim kierunku potoczy się sytuacja. Może z czasem będą nie tylko wynajmować, a także kupować, bo oni przechodzą drogę, jaką my Polacy 20-30 lat temu przebyliśmy na Zachodzie. Z czasem będą się chcieli ustabilizować, niektórzy pozostaną na dłużej albo na stałe. Tak więc, jeśli co dziesiąty zechce u nas osiąść, to w samym Koszalinie potrzeba dla nich 250 mieszkań. To może być istotny impuls dla rynku.
System budowlany Agrobudu
Domy na osiedlu Viktoria Park wznoszone są z materiałów, które doskonale sprawdziły się w przypadku innej dużej inwestycji Agrobudu – Osiedla Panorama.
Warto przypomnieć, że firma stworzyła własny system budowlany, który pozwala jej realizować kluczowe założenie: jak najwięcej wykonać dzięki własnej produkcji betonu i prefabrykatów.
Krzysztof Hendzel podkreśla, że jest to realizacja gruntownie przemyślanego planu: – Żeby odnieść sukces, trzeba działać z wyobraźnią i trzeba planować. To co robimy obecnie, w naszych wewnątrzfirmowych rozmowach i planach pojawiło się mniej więcej 10 lat temu. Przez cały czas myślimy o tym, co jeszcze powinniśmy zrobić, żeby firma rozwijała się i rosła. Elementy strategiczne mamy poukładane na 25 lat do przodu. Zmieniać się mogą szczegóły, bo ciągle zmieniają się okoliczności zewnętrzne, więc trzeba być elastycznym w reagowaniu na nie, ale główne cele są niezmienne.
Czym jest system budowlany? Dla wyjaśnienia wygodnie jest się odwołać do analogii z dziecięcymi klockami. Poszczególne elementy zestawu idealnie do siebie pasują i pozwalają tworzyć wszystko, czego zapragniemy. Podobnie korzystając z prefabrykatów Agrobudu, da się wznosić budynki od fundamentów, poprzez ściany nośne, kanały wentylacyjne, po stropy. Kluczowy jest tu Termobet – podstawowy, oryginalny materiał, jaki został przez firmę samodzielnie opracowany. Takim osiągnięciem mogą się poszczycić jedynie najwięksi gracze na rynku materiałów budowlanych w Polsce.
Krzysztof Hendzel mówi: – Termobet jest konsekwencją całościowego myślenia o budowaniu i efektem wielu lat doświadczeń. Stworzyliśmy własny materiał, z którego jesteśmy zadowoleni i który uzyskał wszelkie konieczne aprobaty i potwierdzenia jakości.
Dużo wysiłku kosztowało przygotowanie podstawowego prefabrykatu do budowy ścian. Poza pożądanymi parametrami technicznymi (m.in. nośność, wytrzymałość, właściwości termiczne i akustyczne) chodziło o takie jego dopracowanie, by był maksymalnie ergonomiczny. To wbrew pozorom nie tylko kwestia komfortu pracy ekip budowlanych, ale również ważny czynnik warunkujący powodzenie na rynku. Jeśli materiał jest dopracowany, ergonomiczny, majstrowie chętnie z nim pracują i polecają go innym. Pustak Agrobudu w opinii praktyków ma szereg zalet: łatwo go chwycić i nim obracać, wymaga użycia mniejszej ilości zaprawy do łączenia z innymi, jest stosunkowo lekki. – Termobet zaprojektowałem osobiście – wspomina Krzysztof Hendzel. – Wielokrotnie zmienialiśmy formy, wykonywane były niezliczone testy wytrzymałościowe. Do ostatecznego rozwiązania doszliśmy metodą prób i błędów. Później stworzyliśmy z Termobetu cały system materiałów wentylacyjnych i ogrodzeń, rozpoczęliśmy produkcję standardowych nadproży (L19), standardowych stropów Teriva, bloczków betonowych i materiałów drogowych, od kostki brukowej do małej architektury, czyli gazonów i elementów dekoracyjnych.
Agrobud jako firma wykonawcza
To, że Agrobud wykorzystuje w dużym stopniu materiały własnej produkcji, jest faktem znanym od paru lat. Nowością jest to, że zdecydował się budować samodzielnie i zorganizował własne ekipy wykonawcze.
– Postanowiliśmy od początku bieżącego roku prowadzić budowy całkowicie własnymi siłami, to znaczy nie tylko bez zewnętrznego finansowania, ale dosłownie przy pomocy własnych murarzy. Tym samym Agrobud stał się firmą wykonawczą, rozszerzając profil działalności. Obecnie budowa Osiedla Bajkowego w Sianowie oraz Viktoria Park w Koszalinie opiera się na naszych własnych brygadach. Inne budowy prowadzą generalni wykonawcy oraz ich podwykonawcy. My oczywiście nie będziemy w stanie wykonać wszystkiego samodzielnie, toteż do specjalistycznych prac instalacyjnych będziemy zapraszać wyspecjalizowane firmy – komentuje wiceprezes Hendzel. – Zdecydowaliśmy się na taki ruch, choć to dodatkowe zadania i więcej pracy organizacyjnej. Uznaliśmy jednak, że w obecnej sytuacji panującej na rynku budowlanym tak będzie najlepiej. W przeszłości Agbrobud miał już swoje ekipy wykonawcze. Mamy więc potrzebne doświadczenie, zgromadziliśmy dobrych fachowców, dzięki temu w dużym stopniu poszerzyliśmy obszar samodzielności. Nie wykluczamy, że jeśli w przyszłości ktoś chciałby wspólnie z nami budować, przystąpimy do współpracy. Nie mamy się czego wstydzić. Jesteśmy w stanie samodzielnie lub wspólnie z kimś prowadzić różne typy budów.
Bajkowy Sianów
Wśród inwestycji Agrobudu Osiedle Bajkowe w Sianowie ma miejsce szczególne. Po pierwsze – budowane jest poza Koszalinem (choć i w tym przypadku odległość do miasta jest nieduża). Po drugie – budowane z założeniem uzyskania możliwie najniższej ceny metra kwadratowego bez kompromisów, jeśli chodzi o jakość.
Pierwszy etap okazał się sukcesem. Trwa wznoszenie drugiego – na 36 mieszkań. – Kiedy przystępowaliśmy do budowy pierwszego budynku, z wielu miejsc słyszeliśmy, że to bez sensu, bo po co w Sianowie nowe mieszkania, kto ich potrzebuje, kto je kupi. Obecnie malkontenci już tak nie mówią, bo przekonali się, że Osiedle Bajkowe to sukces. Zaoferowaliśmy tam rewelacyjną cenę, bo około 3000 zł za metr kwadratowy, czyli około 30 procent mniej niż w Koszalinie. Udało się nam uzyskać tak niską cenę, bo projekt jest nieco prostszy, a grunt był tańszy. Technologia i materiały to to samo co w Koszalinie, czyli nasz własny system.
Wspomniane prostsze rozwiązania projektowe to na przykład portfenetry zamiast balkonów (fr. porte drzwi, fenêtre okno – wysokie okno sięgające od podłogi do sufitu, zabezpieczone zewnętrzną balustradą). – Pomieszczenia są dzięki temu dobrze doświetlone – wyjaśnia Krzysztof Hendzel. – Balkon jest również możliwy, ale jako opcja do wyboru, z pewną dopłatą.
Nowy Horyzont
W Skwierzynce powstaje kompleks domów jednorodzinnych rozplanowany na pięć etapów. Dwa pierwsze są zakończone. Łącznie staną tam 42 domy.
– Podjęliśmy decyzję, że za jednym pociągnięciem dokończymy całe osiedle, nie dzieląc realizacji w czasie. Chodzi nam o komfort mieszkańców. Chcemy, by mieli oni od razu porządny, docelowy dojazd do posesji i by nadto nie przeszkadzać im w normalnym funkcjonowaniu podczas robót. A wiadomo, że budowa oznacza jakieś niedogodności. Myślę, że gdy osiedle powstaje od razu w całości, wszyscy wprowadzają się w tym samym mniej więcej czasie, to inaczej wyglądają relacje sąsiedzkie. Ludzie się szybciej poznają, pomagają sobie – choćby miało to polegać tylko na doglądaniu posesji podczas nieobecności właścicieli.
Budowa w Skwierzynce zakończy się najpóźniej w przyszłym roku. Ceny domów rozpoczynają się od 299 tysięcy złotych, a ich powierzchnia od 90 metrów kwadratowych.
Część domów w realizowanych obecnie etapach jest już sprzedana, niektóre zostały zarezerwowane.
– Myślę, że warto kupować domy i mieszkania akurat teraz, bo w moim odczuciu ceny są mocno zaniżone. Sytuacja na rynku budowlanym, zwłaszcza deficyt rąk do pracy, wytwarza presję płacową. Tylko do pewnego momentu deweloperzy będą w stanie utrzymywać dotychczasowy poziom cen. W jakimś momencie, myślę że już niedługo, pójdą one w górę.
Osiedle Tęczowe
W samym Koszalinie Agrobud oferuje domy budowane na Osiedlu Tęczowym, będącym częścią Osiedla Natalia (naprzeciwko motelu Trawa). Jest to 10 domów bliźniaczych i pięć w zabudowie szeregowej. Tak jak te w Skwierzynce, mają one niedużą powierzchnię. – Jedne i drugie budujemy z myślą o osobach, które marzą o własnym domu, a mają ograniczone zasoby pieniężne. To są najczęściej młode rodziny, dla których stumetrowy domek jest alternatywą wobec mieszkania.
Rzeczywiście, statystyki mówią o tym, że nabywcami domów na rynku pierwotnym są najczęściej młode rodziny. Tylko co piąty nabywca domu w badanym okresie (2015 – 2016) miał więcej niż 40 lat.
– Kiedy ma się dzieci, miejsce do bezpiecznej zabawy jest bardzo ważne – mówi prezes Hendzel. – Trudno sobie wyobrazić coś bardziej bezpiecznego niż własny zielony ogródek.
Nabywcy domów na Osiedlu Tęczowym wprowadzą się do ogrodzonych domów, z zagospodarowanymi działkami. Warto podkreślić, że w miejscu tym zakończyły się niedawno inwestycje infrastrukturalne – zostały wykonane instalacje wodociągowo-sanitarne, gazowe i energetyczne. A to oznacza, że domy będą z tej nowej infrastruktury korzystały, a ich właściciele mogą liczyć na spokój – na pewno nikt nie będzie im przeszkadzał żadnymi robotami.
Panorama – ostatnie mieszkania
Agrobud w roli dewelopera został doceniony przez rynek szczególnie w kontekście Osiedla Panorama. Chodzi o budowany etapami kompleks mieszkaniowy zlokalizowany obok Centrum Handlowego ATRIUM i Wodnej Doliny. Lokalizacja ta oznacza łatwy dostęp do sklepów, gastronomii, oferty rozrywkowej i rekreacyjnej.
Wokół Panoramy nigdy nie pojawi się wysoka zabudowa, bo gwarantuje to plan zagospodarowania przestrzennego, według którego osiedle ma być cichą wyspą mieszkaniową otoczoną terenami zielonymi.
Oferowane są mieszkania o zróżnicowanej powierzchni – od nieco ponad 20-metrowych (typu studio) po dwu- i trzypokojowe. Oddawane są nabywcom w stanie deweloperskim, czyli do samodzielnego wykończenia. Mogą być szczególnie atrakcyjne dla osób studiujących, podejmujących w Koszalinie pierwszą pracę lub zakładających rodzinę. Panorama może być również wygodnym miejscem dla osób starszych, które po usamodzielnieniu się dzieci nie potrzebują już dużego mieszkania albo drogiego w utrzymaniu domu. Jest również grupa tych, którzy kupują mieszkania jako inwestycję oszczędności – by je wynajmować i na tym zarabiać.
Do sprzedania pozostało niewiele lokali. Można je oglądać po uprzednim kontakcie z pracownikami biura sprzedaży. Decyzja o tym, kiedy rozpocznie się realizacja kolejnego etapu Osiedla Panorama jeszcze nie zapadła.
BIURO SPRZEDAŻY: Agrobud Hendzel sp z o.o., ul. Połczyńska 66, 75-816 Koszalin, tel. 602 264 351
e-mail: sprzedaz@osiedle-panorama.eu; www.agrobud-nieruchomosci.eu
