Rozmowa z panem Alexem Kloszewskim*, ekspertem rynku inwestycji hotelowych, na temat udziału jego firmy doradczej Hotel Professionals przy realizacji programu inwestycyjnego pod nazwą Dune City w Mielnie.
– Podjęli Państwo współpracę z Firmus Group, a to oznacza, że znają Państwo koncepcję Dune City i uważają ją za wartą wsparcia.
– Moja znajomość ze Steinem Knutsenem, prezesem Firmusa, trwa od lat – od czasów, kiedy pracowałem jeszcze w Colliers International Poland. Poznałem wówczas główne założenia tego wielkiego projektu. Wtedy nie było wiadomo, jak pójdzie realizacja pierwszej fazy. Poszła znakomicie, czego potwierdzeniem jest ogromny sukces na tegorocznych targach w Cannes, gdzie projekt Dune City zdobył uznanie i prestiżową nagrodę „MIPIM Architectural Review Future Project Awards”. My, jako firma Hotel Professionals, jesteśmy do Dune City absolutnie przekonani, dlatego oficjalnie dołączyliśmy do realizacji tego planu jakieś dwa miesiące temu.
– Koncepcja ta zakłada powstanie w okolicach Mielna nowego miasteczka turystycznego na mierzei między Bałtykiem a jeziorem Jamno. Do zabudowania jest 40 ha terenu ciągnącego się wzdłuż brzegu na długości 2,5 km. Jaki powinien być pierwszy krok? Co powinno powstać w pierwszej kolejności?
– Nie mamy najmniejszych wątpliwości: międzynarodowy, sieciowy hotel na 300-400 pokoi. On będzie motorem napędzającym realizację następnych etapów. Drugi krok to hotel butikowy, czyli o bardzo wysokim standardzie, zaspokajający wyszukane, luksusowe i wyrafinowane potrzeby stosunkowo zamożnych gości ceniących sobie kameralność i spokój. Prawdopodobnie on również będzie związany z siecią międzynarodową. Cały projekt Dune City, kiedy patrzy się na jego rozmach i lokalizację, to coś unikalnego w Polsce.
– Zna Pan jakiś program inwestycyjny przeprowadzony w tej skali? Mówię już o całości, nie o etapach?
– Nie, w Polsce nie było i nie ma takiej inwestycji turystycznej. Bo to trzeba zawsze podkreślać – mamy do czynienia z projektem turystycznym. W centrach miast takich jak Kraków, Wrocław, Poznań, Warszawa widzi się inwestycje w skali budżetowej miliarda euro, ale te rzeczy są stricte komercyjne. A to co będziemy robić wspólnie, czy właściwie Firmus będzie robić przy naszym wsparciu, jest planem powołania do życia nowego miasta obsługującego turystykę.
– Jak się odbywa planowanie funkcji takiego kompleksu – na tyle trafne, że w konsekwencji ludzie chcą przyjeżdżać. Przypomnijmy: Dune City ma się stać docelowo miejscem na kilkanaście tysięcy osób przyjmowanych jednocześnie.
– Czy ludzie zechcą przyjeżdżać? Z pewnością! Trzeba spojrzeć na fenomen rozwoju turystyki w Polsce i na to, co dzieje się w ostatnich latach na tradycyjnych rynkach wyjazdowych, czyli w Turcji, Egipcie, Tunezji. Polacy już poznali tamte miejsca, a obecnie uważają je za nie w pełni bezpieczne. Jeśli na polskim wybrzeżu będą się pojawiały w większej liczbie obiekty podobne do Firmusowego apartamentowca Dune w Mielnie, nad Bałtyk przejeżdżać będzie coraz więcej wymagających turystów. Dune to stosunkowo mały obiekt. A to co się będzie budowało nad Kanałem Jamneńskim przez następne pięć-dziesięć lat, to praktycznie nowe miasto. Ono ściągnie nie tylko Polaków. Dołączy Skandynawia, nie mówiąc już o Niemcach. Wspomniany pierwszy sieciowy hotel będzie działał przez cały rok. Chcemy w nim urządzić sale konferencyjne o wysokim standardzie, na bardzo dobrym poziomie usługi SPA & wellness, trzy lub cztery restauracje o różnym charakterze. To warunki atrakcyjności.
– Chciałbym uściślić pojęcia „hotel międzynarodowy”, „hotel sieciowy”. Rozumiem, ze chodzi o największe marki hotelarskie świata?
– Tak, sieciowy, czyli związany z którymś z sześciu czy siedmiu największych brandów hotelarskich jak Marriott, Radisson, Hilton, InterContinental.
– W takim przypadku o powstaniu hotelu pod rozpoznawalnym na świecie szyldem zdecyduje nie wyłącznie wola inwestora, czyli Firmusa, ale również chęć zaangażowania się w to przedsięwzięcie właścicieli tych brandów.
– Tak, i to jest nasza misja jako Hotel Professionals. Mamy potrzebne doświadczenie. Ja przez 12 lat uczestniczyłem w powstawaniu dziewięciu Hiltonów, w Polsce siedmiu obiektów Holidays Inn. Hotel Andels w łódzkiej Manufakturze to również nasz projekt. Teraz w planie mamy kolejnych pięć Marriottów, pracujemy nad dwoma Radissonami. Naszym zadaniem jest przekonać decydentów sieci hotelarskich, że warto wejść w proponowany im interes. Nie widzę tu żadnego problemu. Wręcz przeciwnie, jestem pewien, że ustawią się w kolejce i będą czekać.
– To brzmi bardzo optymistycznie!
– Zapewniam, że tak będzie. Proces selekcjonowania sieci, czyli wybór marki hotelowej z jaką rozpoczniemy współpracę na starcie projektu Dune City, zacznie się już we wrześniu tego roku. Kolejna rzecz, jaką w najbliższym czasie wykonamy dla Firmusa, to biznes plan. Będzie on zawierał odpowiedzi na szereg szczegółowych pytań – m. in. ile w obiekcie powinno być pokoi, ile restauracji, jakie SPA, parametry sal konferencyjnych. Dokument opisze również to, w jaki sposób Firmus będzie zarabiać na inwestycji.
– Laikowi opracowywanie takiego dokumentu kojarzyć się może z „wiedzą tajemną”. Jakie przyjąć założenia? Skąd wziąć potrzebne do planowania dane? Jak weryfikować wstępnie poprawność planu?
– Bardzo dobre pytania. W takich regionach i takich lokalizacjach, z jakimi mamy do czynienia w przypadku Dune City, to najtrudniejsza rzecz. Dlatego tak ważne jest nasze branżowe doświadczenie. Nie mamy na przykład najmniejszych złudzeń, że pierwsze trzy lata od powstania hotelu to będzie trudna przeprawa, a pewna stabilizacja przyjdzie dopiero w czwartym roku, bo wtedy ustabilizuje się ruch gości. Na takie wnioski pozwala nam nasza wiedza o rynku. Ja osobiście jestem związany z turystyką od 45 lat. W Polsce założyłem fundację, która promuje Warszawę. Zaczęliśmy w 2001 roku, po wrześniowej tragedii w USA, od obłożenia w Warszawie na poziomie 54 procent. W zeszłym roku pięciogwiazdkowe hotele warszawskie miały ponad 85 procent obłożenia. Ewidentnie trzeba inwestować w jakość usług, promocję i marketing. I tak będzie przy mieleńskim projekcie. Sprzedawanie to będzie nasze zadanie. Sprzedawanie przede wszystkim oferty konferencyjnej, bo to bardzo rozwojowy sektor w Polsce.
– Projekty nastawione na obsługę szkoleń i konferencji powstają nie tylko w Warszawie.
– Powstają kolejne i zazwyczaj doskonale sobie radzą, co znaczy, że są potrzebne. Ale trzeba pamiętać, że grupy zorganizowane, firmy i korporacje, które generują największy ruch, wciąż szukają czegoś nowego. Najtrudniejsze zadanie to sprawić, żeby produkt, jaki zaoferujemy, miał siłę przyciągania nie tylko przez pierwsze lata, ale żeby za kolejne 10-15 miał taką samą jakość i wciąż ściągał nowych klientów. Wybudować coś ładnego, jak powiedzieliśmy, nie jest trudno. Są pieniądze, to się buduje. Gorzej jest, jak się otwiera drzwi. Zadowolony gość, który po latach odwiedzi hotel, musi zastać tę samą jakość obsługi i gastronomii, jaką zapamiętał. To praca wymagająca wielkiego doświadczenia i korzystania z wypracowanych standardów.
– Ten pierwszy hotel, który ma mieć 300-400 pokoi, da pracę kilkuset osobom?
– Oceniamy, że w sezonie konferencyjnym będzie tam pracować 500-600 osób, poza sezonem 300-350 osób.
– Jak znaleźć jednorazowo na lokalnym rynku pracy tak dużo odpowiednio przygotowanych ludzi? Koszalin to nie Warszawa.
– Kiedy w 1991 roku otwierałem Radissona w Szczecinie, w którym jest 372 pokoi, parę barów i restauracji, przyszło do nas na pierwszy nabór 10 tysięcy osób. Wstępna rekrutacja trwała sześć dni. Wyselekcjonowaliśmy 600 osób, które wcześniej ani jednego dnia nie przepracowały w hotelach. Później zrobiliśmy trwające dwa miesiące szkolenie. To była najlepsza kadra, jaką miałem w życiu!
– Przygotowali sobie państwo pracowników ściśle według własnych reguł, budowali ich zawodową świadomość od zera?
– Tak, wszystko było pod klucz. Ściągałem z USA specjalistów różnych dziedzin, którzy uczyli naszych przyszłych pracowników. Podkreślam: to była najlepsza kadra w moim 45-letnim życiu zawodowym.
– Kiedy może ruszyć pierwszy hotel na mierzei?
– Według założeń Firmusa może to być już pod koniec 2019 lub w 2020 roku. Kolejny dwa lata później.
– To nieodległy termin. Nakłada się on na zakładany czas oddania do użytku przebudowanej na odcinku koszalińskim trasy S6.
– Dla mnie jest to największy problem, właśnie komunikacja.
– Wprost mówi się o wykluczeniu komunikacyjnym środkowego wybrzeża. Mało połączeń kolejowych, do najbliższego lotniska 100 km w linii prostej, koszmarna droga z kierunku południowego – Poznania, Śląska i centralnej Polski. Jak w takiej sytuacji przekonać ludzi, że warto tu przyjechać.
– Mimo tych trudności ludzie przyjadą. Proszę spojrzeć na Zakopane i zakopiankę. Koszmarne korki, a goście ciągną tam stale i nawet ich przybywa. A ogromny kompleks hotelowy w Arłamowie, w Bieszczadach, który w ubiegłym roku miał ponad 65 procent obłożenia? Żeby tam dotrzeć z Warszawy, trzeba poświęcić cały dzień. Mimo to panuje tam imponujący ruch konferencyjny. Promocja, marketing i jakość robią swoje. Zadowoleni goście sami reklamują hotel.
– To chyba najlepsza reklama?
– Ten bardzo korzystny stan osiąga się poprzez staranne, konsekwentne budowanie i rozwijanie standardu obsługi oraz jakości gastronomii. Na tym polu nie ma miejsca na najmniejsze kompromisy.
– Jakie będą etapy rozwoju Dune City?
– Pierwsza faza to dwa wcześniej wspomniane hotele. Później powinny przyjść apartamenty. Muszą stopniowo powstawać kolejne restauracje, kluby, bary, SPA i kasyno.
– Kasyno?
– Tak, kasyno w stylu Las Vegas na 1500-2000 metrach kwadratowych, jako integralna część obiektu hotelowego. To atrakcyjny element oferty, zwłaszcza dla dojrzałych gości z grupy biznesowej i uczestników konferencji. Operatorów kasyn w Polsce jest czterech, a my chcemy zaprosić do współpracy tego najlepszego.
– Hazard nie kojarzy się w Polsce dobrze.
– Niesłusznie. Kasyno to po prostu rozrywka. Jedną z najlepszych firm na rynku w całej Europie jest Olympic Casino. To jest giełdowa firma, a przez to transparentna. Nasze kasyno musi być unikalne. Musi mieć aurę Las Vegas. Nie tylko automaty i stoły do gry. Powinny być w nim elementy po części dla rodzin, choćby występy muzyczne takie jak w Las Vegas. Obecnie do kasyna nie idzie się wyłącznie dla hazardu. Idzie się, żeby spotkać się z przyjaciółmi, wypić dobrego drinka, zapalić markowe cygaro.
– Jak spowodować, by Szwedzi, Norwegowie, Duńczycy w większej liczbie wybierali wypoczynek nad polskim Bałtykiem a nie na przykład w cieplejszej Hiszpanii?
– W Hiszpanii jest coraz gorzej z turystyką, bo panuje tam nieludzki tłok. Barcelona na przykład odpycha już turystów, bo jest ich tak dużo, że w tym mieście nie da się zwyczajnie żyć. W Wenecji podobnie. Turyści przeżywają rozczarowanie, bo wszędzie spotykają mnóstwo podobnych sobie ludzi i są obsługiwani na coraz słabszym poziomie. To dla nas szansa. Część Skandynawów poszukuje alternatywy. Jeśli mądrze będziemy się promować, możemy dla wielu z nich stać się atrakcyjnym celem wyjazdu. Zwłaszcza, jeśli znajdują u nas jakość, jakiej oczekują.
– To samo mówi od lat Stein Knutsen, prezes Firmusa, który zna Skandynawów, bo sam przecież jest Norwegiem. Ale jego wizja wciąż spotyka się z przejawami nieufności.
– Taki już jest nasz narodowy charakter. Jeśli przyjechał obcokrajowiec, inwestuje, odnosi sukcesy, to jest to źle widziane. Ja urodziłem się w Polsce, ale mając pięć lat wyjechałem z rodzicami i wychowałem się w innym środowisku. Łatwiej mi dostrzec pewne zjawiska. Nieufność to nasz stygmat. My nie lubimy, kiedy ktoś odnosi sukces. Próbujemy ściągać go w dół. To jest absurd. To zaczyna się zmieniać, ale wolno.
– Powstanie apartamentowca Dune, obecnie trwająca budowa kompleksu Dune Resort, powodują wzrost zaufania do Firmusa.
– Firmus ściąga i będzie ściągać gości, jakich nigdy w życiu Mielno by nie widziało. Jego działanie zapoczątkowało nowy cykl rozwojowy Mielna. Następne pokolenia to docenią. Goście nie zamykają się na czas pobytu w hotelu, ale chodzą, zwiedzają, kupują, wypożyczają sprzęt. To nakręca lokalnie koniunkturę, a przez to korzyści z przyjazdu gości odczuwają także lokalni przedsiębiorcy rozmaitych branż. To jest system naczyń połączonych.
– Może z Dune City będzie tak jak z Knokke-Heist, które stało się głównym nadmorskim kurortem Belgii, a powstało 50 lat temu właściwie od zera w miejscu dawnych osad rybackich?
– Inny przykład to rok 1954 rok i wspomniane już Las Vegas. Na początku był pierwszy mały motel, który miał 120 pokoi, dom publiczny i jakieś malutkie kasyno. A obecnie to symbol światowy, bo kto nie słyszał o Las Vegas? Czyli można. Tylko jeszcze raz podkreślam: jakość!
– W jakim stopniu nagroda „MIPIM Architectural Review Future Project Awards” zdobyta na Międzynarodowych Targach Inwestycyjnych w Cannes dla najlepszego masterplanu pomoże w realizacji wizji Dune City?
– Już pomaga. Ta nagroda to fenomen i zaszczyt, ukoronowanie 10 lat pracy. Kiedy za rok zaczniemy budowę hotelu a później pojawią się kolejne elementy, rozpoczniemy całkiem nowy okres rozwoju Mielna. Z niczym innym nieporównywalny. Acapulco zaczynało w latach 50. XX wieku nie inaczej: dwa hotele i trzy knajpy. Ale jak zaczęły przyjeżdżać gwiazdy ze Stanów Zjednoczonych, zaczęła się rewolucja. To już nie były knajpy, a eleganckie lokale. To ściągnęło nowych gości. Budowano coraz więcej i na coraz wyższym poziomie luksusu.
– W Mielnie już widać zmianę i oddziaływanie inwestycji Firmusa. Na przykład na wielu zaniedbanych wcześniej parcelach zrobił się nagle porządek. Wygląda to tak, jakby ich właściciele mówili „posprzątałem, to jest do kupienia, tu można coś pobudować”.
– Nie można zapomnieć o tym, że wartość tych nieruchomości poszła w górę. W moim przekonaniu przyszłość Mielna to jedna wielka pozytywna zmiana. Znaczenie nagrody z Cannes jest symboliczne. Bo to nie jest tak, że w ślad za nią zaraz przyjedzie tu milion turystów. Ale pokazuje ona również, że to co znalazło się w planach Firmusa, ma głęboki sens, a sam program inwestycyjny został przygotowany perfekcyjnie. Grono międzynarodowych ekspertów porównywało Dune City z ponad czterdziestoma projektami z całego świata i uznało go za najlepszy. To ma swoją siłę i wartość. Najważniejsze z mojego punktu widzenia jest to, że w tym opracowaniu jury dostrzegło sens ekonomiczny. Takie potężne inwestycje muszą mieć ekonomiczną podstawę i perspektywę. Jury ją zauważyło.
*Alex Kloszewski partner zarządzający w firmach Hotel Professionals sp. z o.o. i Hotel Professionals Managing Group S.A. Od 1973 r. związany z hotelarstwem. Karierę zawodową rozpoczął w USA, pracując dla sieci Marriott Hotels & Resorts. Był również zawodowo związany z Radisson Hotels i Wyndham Hotels International. Zajmując stanowisko dyrektora generalnego pięciogwiazdkowego hotelu InterContinental w Warszawie odegrał kluczową rolę w realizacji inwestycji i stabilizacji hotelu na rynku. Od 2005 r. na stanowisku dyrektora Działu Inwestycji Hotelowo-Rekreacyjnych w firmie Colliers International Poland realizował projekty doradcze na polskim i europejskim rynku nieruchomości hotelowych. W styczniu 2014 r. wspólnie ze swoim zespołem ekspertów stworzył niezależną firmę doradczą pod marką Hotel Professionals. W maju 2015 roku w ramach struktury firmy Hotel Professionals powołana została również spółka zarządzająca Hotel Professionals Managing Group S.A.
